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société civile immobilière

  • Statuts de SCI

    Statuts de SCI

     

    Qu’est ce qu’une SCI ?

     

    La Société Civile Immobilière (SCI) est une société instituée par deux personnes au moins (personne physique ou morale)  qui conviennent par un contrat (les Statuts) d'affecter à une entreprise commune des biens immobiliers en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourrait en résulter.  

    Ce qui n’est pas autorisé avec une SCI

     

    Par opposition à une société commerciale, la SCI  est de nature civile. L’objet social de la SCI ne doit pas permettre de réaliser des opérations à but lucratifs mais doit poursuivre des finalités non commerciales  : Il s'agit essentiellement de proposer de la location non meublée de locaux d'habitation ou de bureaux, de la location d'immeubles à usage industriel et commercial non équipés des moyens d'exploitation, ou enfin d'exploitations agricoles ou de terrains nus.

    Une SCI ne peut donc faire à titre habituel des actes de commerce (achat d’un fonds de commerce,  facturation d’honoraires, location d’appartements meublés, chambres d’hôtes  etc.) mais doit se limiter à des opérations immobilières (achat de murs, location d’appartement nus etc.). A ce titre, l’encaissement de loyers n’est pas considéré par la loi fiscale comme une opération commerciale.  

    A savoir : l’administration fiscale tolère que la SCI accomplisse à titre exceptionnel une  opération commerciale. Exemple : la vente d’un immeuble. Il est aussi acquis que la SCI puisse assurer des locations meublées ne dépassant pas 10 % du total de ses recettes.

    Comme dans tous domaines, la théorie de l’abus de droit, appliquée par l’administration fiscale, a vocation à s’appliquer à la SCI. En conséquence, la constitution de la SCI ne doit pas avoir pour objet exclusif d’échapper au paiement de l’impôt. Certaines situations sont donc à risque. Exemple : le propriétaire vend son bien immobilier à une SCI dans laquelle il est resté associé majoritaire.

    Les catégories de SCI

     

    Il existe différentes catégories de sociétés civiles : la Société Civile Immobilière, la Société Civile Professionnelle, le Groupement forestier, la Société Civile de Construction-Vente, la Société Civile de Moyens et le Groupement foncier Agricole non exploitant etc.  

    Pourquoi créer une SCI ?

     

    La constitution d’une SCI a le plus souvent pour but :

    -           d’assurer une gestion plus simple de biens immobiliers ;

    -           d’optimiser fiscalement la gestion d’un patrimoine ;

    -           d’accroître sa capacité de financement auprès des établissements de crédit ;

    -           de réaliser des économies d’impôts ;

    -           de transmettre un patrimoine à ses héritiers dans un cadre sécurisé et fiscalement attrayant.  

    A savoir : la constitution d’une SCI ne présente pas systématiquement des avantages sur le terrain de la fiscalité. Chaque situation doit être appréciée concrètement selon un faisceau de critères (valeur du patrimoine, statut des associés, opérations envisagées …)   

    Les avantages de la SCI

     

    Constituer une SCI présente les avantages suivants :

    En matière de succession, créer une SCI et distribuer des parts aux héritiers permet d’éviter les inconvénients de l’indivision qui impose pour tout acte sur les biens immobiliers indivis, une décision de la majorité des 2/3 des coindivisaires (et non plus l’unanimité depuis le 1er janvier 2007).  La division en parts sociales permet aussi une gestion plus simple du patrimoine immobilier. 

    En matière de gestion patrimoniale, les avantages sont les suivants :

    -           protéger le patrimoine d’un associé  en mettant à l’abri un bien immobilier des créanciers ;

    -           faire acheter  les murs d’un bien pour le louer à une entité commerciale et donc de déduire les loyers des bénéfices imposables et de se constituer à terme un patrimoine immobilier professionnel ;

    -           bénéficier de la différence entre la valeur nominale des parts sociales de la SCI et la valeur marchande du bien immobilier ;

    -           déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers des associés de la SCI ;

    -           bénéficier du régime favorable des plus-values des particuliers (l’immeuble acquis par une SCI est exonéré d’imposition après 15 ans de détention).   

    En matière de concubinage ou de vie commune, créer une SCI permet de mettre à l’abri son partenaire en lui attribuant un droit de jouissance du logement.    

    Les professionnels de l’immobilier peuvent recourir aux SCI pour assurer les montages juridiques suivants (sous réserve du contrôle d’un abus de droit par l’administration fiscale) :  

    1) Faire une donation de parts sociales à des enfants légataires plutôt qu’un bien immobilier.  En cas de donation entre vifs d’un bien immobilier, le passif lié à l’acquisition du bien n'est pas déductible de sa valeur.

    2) Faire un emprunt par la SCI pour acquérir un bien immobilier afin d’économiser des droits de mutation (le calcul des droits de mutation se faisant sur le montant de l’actif net de la SCI lors de l’opération d’achat).

    3) Démembrer la propriété des parts sociales de la SCI pour faire respecter les objectifs du donateur défunt

    4) Création d’une SCI afin d’éviter une situation d’indivision et éviter la complexité de la gestion d’une indivision.

    5) Transmission d’un patrimoine familial de génération en génération.

    Téléchargez ce Modèle de Statuts de SCI à capital fixe 

    Nouveautés Uplex.fr :

    Acte de cession de Parts sociales de SCI

    Avis de Constitution de SCI

    Cahier de résolutions standards - SCI

    Créer une SCI - Pack juridique

    Statuts de société civile immobilière - SCI à capital libérable

     

     

     

  • Statuts de SCI

    La constitution d'une SCI a notamment pour objet d'acheter et optimiser fiscalement la gestion et l'exploitation de biens immobiliers. Les Statuts de SCI doivent être particulièrement exhaustifs et stipuler notamment les clauses relatives à l'objet social de la SCI, aux apports, au montant du capital social, aux modalités de cession des parts sociales, à la gérance, aux modalités de vote des associés, aux comptes sociaux, aux modalités de représentation etc. Le créateur de SCI doit notamment se poser les questions préalables suivantes : le choix de la catégorie de SCI, pourquoi créer une SCI ?, les avantages de la SCI, les inconvénients de la SCI, combien coûte la création d’une SCI ?, domicilier une SCI chez soi, la modification des statuts de la SCI, la personnalité morale de la SCI, les Droits des associés de la SCI, la cession de parts sociales de SCI, la transformation de la SCI ...

    Modèle de Statuts de SCI 

     

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