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Logement | Location

  • Divorce : demander l’attribution du logement

     

     

    Demande préférentielle du logement : en application des dispositions de l'article 267 du Code civil le juge prononçant le divorce, peut statuer sur les demandes de maintien dans l'indivision ou d'attribution préférentielle du logement, d'octroi à l'un des époux ou aux deux d'une avance sur sa part de communauté ou de bien indivis.


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    Quel époux peut demander le logement ?

     

    Selon les dispositions des articles 1476 et 831-2-1° du Code civil, chacun des conjoints peut demander l'attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation ainsi que du mobilier le garnissant, dès lors qu'il y réside effectivement.

     

    Pouvoirs du JAF  pour statuer sur le logement familial 

     

    Il appartient alors au juge JAF d'apprécier pour faire droit à cette prétention si l'époux demandeur est en mesure d'acquitter la soulte éventuellement exigible. Par ailleurs, l'article 1080 du code de procédure civile prévoit que lorsque des biens ou droits sont soumis à publicité foncière, la décision de justice doit impérativement comporter les mentions nécessaires à la publication du titre de propriété dans les formes prévues par le décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

     

     

    Dans l’affaire soumise, les références cadastrales de l'immeuble n'ont pas été communiquées au JAF, en conséquence la demande d’attribution préférentielle du logement a été rejetée.

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  • Congé pour reprise d’un logement

     

    Congé pour reprise d’un logement

     

    Congé pour reprise d’un logement   : les nouveaux propriétaires d’un appartement occupé sont en droit de faire délivrer aux locataires un congé pour reprise personnelle sous le visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Si  les occupants se maintiennent dans les lieux, il est loisible aux nouveaux propriétaires de saisir le juge des référés aux fins de voir constater une occupation sans droit ni titre, ordonner une expulsion. Les occupants irréguliers ne sont pas en droit d’évoquer l'absence d'urgence et d'un dommage imminent.


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    Maintien dans les lieux illicite

     

    Le maintien dans les lieux d'un locataire dont le bail a pris fin par l'effet d'un congé régulier constitue un trouble manifestement illicite, suffisant à justifier le prononcé de son expulsion en référé, sous le visa de l'article 849 alinéa 1 du code de procédure civile. 

     

    L’occupant irrégulier ne peut opposer une contestation sérieuse dont l'appréciation ne relèverait pas des pouvoirs (et non de la compétence) du juge des référés, critiquant le congé en ce qu'il ne lui a pas été délivré à personne, et en ce que l'avis de passage de l’huissier ne lui aurait pas été remis conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile.

     

    Hypothèse du locataire absent

     

    En l’espèce, il a été jugé que l’huissier avait procédé à toutes les diligences requises. En effet, le procès-verbal de l’huissier fait mention de : 

    «  La remise de la copie de l'acte en l'étude de l'huissier, la signification à personne s'étant avérée impossible en raison des circonstances suivantes: le destinataire est absent lors de notre passage ; le domicile nous a été confirmé par le gardien de l'immeuble.

    La copie du présent acte a été déposée en notre étude (...) Un avis de passage daté a été laissé ce jour au domicile conformément à l'article 656 du code de procédure civile et la lettre prévue par l'article 658 du code de procédure civile comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant les dispositions du dernier alinéa de l'article 656 du code de procédure civile a été adressée au destinataire avec copie de l'acte de signification au plus tard le jour suivant la date du présent »

     

    Les pièces produites aux débats démontraient que dans le hall de l'immeuble, se trouve un comptoir destiné à l'accueil des visiteurs ; un couple de gardiens est présent dont la mission est notamment de récupérer et distribuer le courrier et qui ont seuls accès à l'interphone relié à chaque appartement. L'huissier a procédé suivant les formes de l'article 656 du code de procédure civile après avoir vérifié l'exactitude de l'adresse auprès du gardien, dont il n'est pas tenu de relever l'identité ; il ne précise pas les conditions exactes dans lesquelles il a laissé l'avis de passage, mais les mentions de l'huissier relatant ses diligences font foi jusqu'à inscription de faux.

     

    Le fait que l'acte porte simplement mention de ce que le destinataire était absent lors du passage de l'huissier n'est pas en lui-même critiquable et l'huissier n'avait pas obligation de procéder à une nouvelle tentative.  

     

    Le locataire défaillant qui critiquait les modalités formelles de remise du congé, ne justifiait d'aucun grief qui permettrait de conduire à mettre en cause sa validité et son efficacité, dès lors qu'il ne contestait  nullement l'envoi de lettre prescrite par l'article 656 du code de procédure civile, et sa réception en temps utile, étant observé que la signification est antérieure de près de 14 mois à la date d'effet du congé.


    Congé pour reprise d’un logement   


    Expulsion ordonnée

     

    L’expulsion a été ordonnée dans le respect des règles imposées par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et en particulier de l'article L.412-1 imposant le respect d'un délai minimum de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux.

     

     

    Dommages et intérêts au propriétaire

     

     

    Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'accorder des dommages et intérêts au titre d'un préjudice revendiqué comme étant la conséquence du maintien dans les lieux des occupants irréguliers, seul l’abus de procédure pourrait être applicable devant les juges des référés.  Téléchargez cette jurisprudence sur Actoris.com, le Service d’alertes jurisprudentielles sur + 40 secteurs d’activités.  

     

    A Télécharger : 

    Assignation en fixation du loyer commercial

    Assignation en référé - Résiliation de bail commercial

    Modèle de Bail de Restauration rapide ou traditionnelle

    Modèle de Bail commercial

    Bail commercial dérogatoire

     

  • Responsabilité de l’agent immobilier

     

    Statut et responsabilité de l’agent immobilier  

     

    Responsabilité de l’agent immobilier : N'est pas vendeur professionnel un agent immobilier intervenu comme mandataire à une vente immobilière, ce dernier n'est donc pas tenu à la garantie des vices cachés. Au surplus, dans le cadre du contrat de mandat signé avec l’agent immobilier, il ne peut être retenu de dol, faute d'élément permettant de penser que l’agence avait connaissance de la mauvaise qualité du sous-sol du terrain rendant impossible l'opération de construction telle que prévue.


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    Obligation de conseil de l’agent immobilier

     

    S'il est par ailleurs certain que l'agent immobilier a, dans le cadre de son mandat, une obligation de conseil et d'information, sa responsabilité ne peut être engagée que sur faute prouvée. La mission de l'agent immobilier est de rechercher un terrain constructible correspondant aux voeux de son mandant et de faire réaliser les actes et diligences permettant parvenir à la signature de l'acte ou de conseiller sur les diligences administratives à réaliser. 


    En l’espèce, il a été jugé que si l’agent immobilier doit réaliser diverses vérifications administratives sur le bien mis à la vente et la qualité de propriétaire du vendeur, notamment par la consultation du cadastre et du PLU, il n'entre pas dans sa mission de faire des vérifications techniques sur le sol du terrain proposé comme terrain à bâtir, pour s'assurer qu'il est techniquement constructible, sauf à s'interroger sur des anomalies apparentes inexistantes au cas d'espèce.

     

    En effet, le vice affectant le sol du terrain acquis n'est apparu qu'après d'importants sondages réalisés à la diligence de l'expert et la présence de remblais de surface ne lui laissait pas présumer que ces remblais étaient profonds, alors que d'autres maisons étaient construites ou en construction à proximité.

     

    La connaissance que l'agent immobilier aurait pu avoir de l'existence d'anciennes carrière dans le secteur en consultant Internet ne pouvait laisser penser que le remblais était inapproprié, voire pollué, alors surtout que les autorités administratives ayant délivré le permis de construire, qui étaient les plus à même de connaître l'histoire des activités sur le territoire de la commune, n'ont pas classé comme inconstructibles les zones remblayées des anciennes carrières et ont délivré au cas d'espèce un permis de construire.

     

    C'est donc à bon droit que les juges ont écarté la responsabilité de l’agence immobilière.  L’agent immobilier a l'obligation de faire des vérifications sur les contraintes administratives pesant sur le terrain, notamment la constructibilité administrative de la zone et du terrain à bâtir, mais non de faire des vérifications techniques portant sur le sol du terrain.

     

    Responsabilité du marchand de bien immobilier  

     

     

    Même lorsqu’une opération d’achat immobilier est initiée par un agent immobilier, un marchand de biens qui est intervenu volontairement comme professionnel de la vente intervient bien comme un acheteur professionnel.  Il appartient au marchand de bien, en sa qualité d'acheteur professionnel de la vente de terrain de vérifier l'état réel du terrain acquis et de faire les recherches adéquates avant d'accepter l'opération proposée par  l’agence immobilière. Tout appel en garantie du marchand de bien dirigé contre l’agent immobilier doit être rejeté.  Créez votre alerte  jurisprudence sur Litigo.fr

     

     

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