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Droit immobilier

  • Congé pour reprise d’un logement

     

    Congé pour reprise d’un logement

     

    Congé pour reprise d’un logement   : les nouveaux propriétaires d’un appartement occupé sont en droit de faire délivrer aux locataires un congé pour reprise personnelle sous le visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Si  les occupants se maintiennent dans les lieux, il est loisible aux nouveaux propriétaires de saisir le juge des référés aux fins de voir constater une occupation sans droit ni titre, ordonner une expulsion. Les occupants irréguliers ne sont pas en droit d’évoquer l'absence d'urgence et d'un dommage imminent.


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    Maintien dans les lieux illicite

     

    Le maintien dans les lieux d'un locataire dont le bail a pris fin par l'effet d'un congé régulier constitue un trouble manifestement illicite, suffisant à justifier le prononcé de son expulsion en référé, sous le visa de l'article 849 alinéa 1 du code de procédure civile. 

     

    L’occupant irrégulier ne peut opposer une contestation sérieuse dont l'appréciation ne relèverait pas des pouvoirs (et non de la compétence) du juge des référés, critiquant le congé en ce qu'il ne lui a pas été délivré à personne, et en ce que l'avis de passage de l’huissier ne lui aurait pas été remis conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile.

     

    Hypothèse du locataire absent

     

    En l’espèce, il a été jugé que l’huissier avait procédé à toutes les diligences requises. En effet, le procès-verbal de l’huissier fait mention de : 

    «  La remise de la copie de l'acte en l'étude de l'huissier, la signification à personne s'étant avérée impossible en raison des circonstances suivantes: le destinataire est absent lors de notre passage ; le domicile nous a été confirmé par le gardien de l'immeuble.

    La copie du présent acte a été déposée en notre étude (...) Un avis de passage daté a été laissé ce jour au domicile conformément à l'article 656 du code de procédure civile et la lettre prévue par l'article 658 du code de procédure civile comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant les dispositions du dernier alinéa de l'article 656 du code de procédure civile a été adressée au destinataire avec copie de l'acte de signification au plus tard le jour suivant la date du présent »

     

    Les pièces produites aux débats démontraient que dans le hall de l'immeuble, se trouve un comptoir destiné à l'accueil des visiteurs ; un couple de gardiens est présent dont la mission est notamment de récupérer et distribuer le courrier et qui ont seuls accès à l'interphone relié à chaque appartement. L'huissier a procédé suivant les formes de l'article 656 du code de procédure civile après avoir vérifié l'exactitude de l'adresse auprès du gardien, dont il n'est pas tenu de relever l'identité ; il ne précise pas les conditions exactes dans lesquelles il a laissé l'avis de passage, mais les mentions de l'huissier relatant ses diligences font foi jusqu'à inscription de faux.

     

    Le fait que l'acte porte simplement mention de ce que le destinataire était absent lors du passage de l'huissier n'est pas en lui-même critiquable et l'huissier n'avait pas obligation de procéder à une nouvelle tentative.  

     

    Le locataire défaillant qui critiquait les modalités formelles de remise du congé, ne justifiait d'aucun grief qui permettrait de conduire à mettre en cause sa validité et son efficacité, dès lors qu'il ne contestait  nullement l'envoi de lettre prescrite par l'article 656 du code de procédure civile, et sa réception en temps utile, étant observé que la signification est antérieure de près de 14 mois à la date d'effet du congé.


    Congé pour reprise d’un logement   


    Expulsion ordonnée

     

    L’expulsion a été ordonnée dans le respect des règles imposées par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et en particulier de l'article L.412-1 imposant le respect d'un délai minimum de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux.

     

     

    Dommages et intérêts au propriétaire

     

     

    Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'accorder des dommages et intérêts au titre d'un préjudice revendiqué comme étant la conséquence du maintien dans les lieux des occupants irréguliers, seul l’abus de procédure pourrait être applicable devant les juges des référés.  Téléchargez cette jurisprudence sur Actoris.com, le Service d’alertes jurisprudentielles sur + 40 secteurs d’activités.  

     

    A Télécharger : 

    Assignation en fixation du loyer commercial

    Assignation en référé - Résiliation de bail commercial

    Modèle de Bail de Restauration rapide ou traditionnelle

    Modèle de Bail commercial

    Bail commercial dérogatoire

     

  • Responsabilité de l’agent immobilier

     

    Statut et responsabilité de l’agent immobilier  

     

    Responsabilité de l’agent immobilier : N'est pas vendeur professionnel un agent immobilier intervenu comme mandataire à une vente immobilière, ce dernier n'est donc pas tenu à la garantie des vices cachés. Au surplus, dans le cadre du contrat de mandat signé avec l’agent immobilier, il ne peut être retenu de dol, faute d'élément permettant de penser que l’agence avait connaissance de la mauvaise qualité du sous-sol du terrain rendant impossible l'opération de construction telle que prévue.


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    Obligation de conseil de l’agent immobilier

     

    S'il est par ailleurs certain que l'agent immobilier a, dans le cadre de son mandat, une obligation de conseil et d'information, sa responsabilité ne peut être engagée que sur faute prouvée. La mission de l'agent immobilier est de rechercher un terrain constructible correspondant aux voeux de son mandant et de faire réaliser les actes et diligences permettant parvenir à la signature de l'acte ou de conseiller sur les diligences administratives à réaliser. 


    En l’espèce, il a été jugé que si l’agent immobilier doit réaliser diverses vérifications administratives sur le bien mis à la vente et la qualité de propriétaire du vendeur, notamment par la consultation du cadastre et du PLU, il n'entre pas dans sa mission de faire des vérifications techniques sur le sol du terrain proposé comme terrain à bâtir, pour s'assurer qu'il est techniquement constructible, sauf à s'interroger sur des anomalies apparentes inexistantes au cas d'espèce.

     

    En effet, le vice affectant le sol du terrain acquis n'est apparu qu'après d'importants sondages réalisés à la diligence de l'expert et la présence de remblais de surface ne lui laissait pas présumer que ces remblais étaient profonds, alors que d'autres maisons étaient construites ou en construction à proximité.

     

    La connaissance que l'agent immobilier aurait pu avoir de l'existence d'anciennes carrière dans le secteur en consultant Internet ne pouvait laisser penser que le remblais était inapproprié, voire pollué, alors surtout que les autorités administratives ayant délivré le permis de construire, qui étaient les plus à même de connaître l'histoire des activités sur le territoire de la commune, n'ont pas classé comme inconstructibles les zones remblayées des anciennes carrières et ont délivré au cas d'espèce un permis de construire.

     

    C'est donc à bon droit que les juges ont écarté la responsabilité de l’agence immobilière.  L’agent immobilier a l'obligation de faire des vérifications sur les contraintes administratives pesant sur le terrain, notamment la constructibilité administrative de la zone et du terrain à bâtir, mais non de faire des vérifications techniques portant sur le sol du terrain.

     

    Responsabilité du marchand de bien immobilier  

     

     

    Même lorsqu’une opération d’achat immobilier est initiée par un agent immobilier, un marchand de biens qui est intervenu volontairement comme professionnel de la vente intervient bien comme un acheteur professionnel.  Il appartient au marchand de bien, en sa qualité d'acheteur professionnel de la vente de terrain de vérifier l'état réel du terrain acquis et de faire les recherches adéquates avant d'accepter l'opération proposée par  l’agence immobilière. Tout appel en garantie du marchand de bien dirigé contre l’agent immobilier doit être rejeté.  Créez votre alerte  jurisprudence sur Litigo.fr

     

     

    Modèles de contrats à Télécharger sur Uplex.fr :

     

    Promesse de vente d'un Appartement

    Promesse de vente d'un Studio

     

    Promesse synallagmatique de vente - Local à usage d'habitation 


  • Calcul de l’indemnité d’éviction | Bail commercial

     

    Droit à l’indemnité d’éviction

     

    Il est acquis que le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l'article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction et d'autre part, selon l'article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.


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    Pourquoi une indemnité  d’éviction ?  

     

    Aux termes de l'article L 14.5-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Cette indemnité se divise en indemnité principale et en indemnisation liée au droit au bail.  Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

     

    Locaux comparables

     

    Dans la plupart des hypothèses les juges vérifieront s’il existe, pour le locataire, sur le marché immobilier, des locaux de remplacement du même type. A ce titre, pour trouver un bien équivalent, il faudra notamment rechercher si l'emplacement est déterminant pour l'exploitation commerciale et si un déménagement entraînerait une perte totale ou partielle de la clientèle.

     

    A noter que la notoriété d’une entreprise le sérieux de ses équipes et son professionnalisme, excluent qu'un transfert dans d'autre locaux entraîne la perte totale de la clientèle constituée principalement de professionnels, à la condition toutefois que des aménagements de qualité équivalente puissent être proposés. Dans ce dernier cas, le préjudice subi par le locataire se limiterait à la perte de la valeur du droit au bail.  

     

    Missions de l’expert en matière d’indemnité d’éviction

     

    Dans la très grande majorité des cas, un expert est désigné pour évaluer la valeur de l’indemnité  d’éviction. Aux termes de l'article 237 du code de procédure civile l'expert doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. L'article 276 du code de procédure civile dispose par ailleurs que l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties et lorsqu'elles sont écrites les joindre à son avis si les parties lui demandent. En vertu de l'article 175 du code de procédure civile la nullité des actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent les actes de procédure.

     

    Indemnité d’éviction et évaluation de la valeur du droit au bail

     

    La valeur du droit au bail est déterminée en fonction de la différence entre le montant du loyer exigible lors du renouvellement et la valeur locative des lieux au prix du marché, cette différence étant capitalisée en fonction de la nature des lieux loués et de la valeur locative de l'emplacement.

     

    Pondération des surfaces

     

    Les superficies réelles retenues par l'expert à partir des plans dressés par géomètre expert servent de référence. La charte de l'expertise en évaluation immobilière publiée en octobre 2012 préconise pour les surfaces de vente supérieures à 1.500 m2 d' effectuer une pondération des locaux exploités sur plusieurs niveaux pour tenir compte de la configuration, de l'accessibilité et de la hauteur sous plafond des différents niveaux. L’expert pondère donc tout ce qui a attrait aux mezzanines, étages, cour extérieure, sous sols …

     

    Valeur locative de marché et Valeur locative de renouvellement

     

    Il arrive que les parties (locataire et propriétaire) peuvent s’opposées sur le point de savoir si le bail, pour le cas où il aurait été renouvelé, aurait fait l'objet d'un déplafonnement, le bailleur estimant que le loyer aurait été déplafonné. L'article L 145-34 du code de commerce prévoit qu' à défaut d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, au nombre desquels figurent les obligations respectives des parties, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction. Néanmoins, le loyer résultant d'un renouvellement n'est jamais équivalent à la valeur locative de marché, la valeur de renouvellement étant généralement présentée comme issue tant des loyers judiciaires que des renouvellements amiables et des locations nouvelles.

     

    Valeur du droit au bail

     

    L'expert immobilier est en droit d’appliquer au différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement et compte tenu de la rareté des locaux, un coefficient de 5 qui correspond à une situation moyenne.

     

    Les indemnités accessoires

     

    Le fait que l'indemnité d'éviction prenne le caractère d'une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l'appréciation des indemnités dites accessoires que subit le preneur évincé du fait de l'éviction.

     

    Frais de remploi et indemnité d’éviction  

     

    Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu'il devra débourser à l'occasion de l'achat d'un fonds d'une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation de et les frais d'agence et de rédaction d'acte. Dans cette affaire, la proposition de l'expert de voir chiffrer à hauteur de 10 % du montant de l'indemnité principale le montant de ces frais de remploi qui est conforme aux usages a été approuvée par les juges.

     

    Trouble commercial

     

    Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l'attribution d'une indemnité spécifique destinée à compenser la perte de temps passée par la société locataire au détriment de son activité. Il est d'usage à ce titre de retenir une indemnité calculée sur la rentabilité du fonds pendant une période de trois mois comprenant le montant de la dotation aux amortissements et du résultat d'exploitation.

     

    Perte d'exploitation

     

    Le locataire peut également demander le paiement d'une somme au titre de la perte d’exploitation. Cette indemnisation complémentaire peut être justifiée par la réalité de charges liées à l'improductivité du personnel, les leasings des matériels en cours, les contrats de location de longue durée, les contrats d'entretien et de maintenance, le loyer d'un nouveau local inexploitable, et les frais financiers. Attention : cette indemnisation doit être distincte de l'indemnisation pour trouble commercial destinée à compenser le temps consacré à une nouvelle installation.

     

    Frais de déménagement

     

    Des frais de déménagement sont également dus au locataire sur la base de devis à fournir.  

     

    Frais de licenciement

     

    Le locataire peut disposer d’une somme au titre des frais de licenciement si le transfert sur un autre site entraîne le licenciement du personnel salarié (les frais de licenciement sont payés sur justificatifs).

     

    Frais de réinstallation

     

    Le versement des frais de réinstallation  intervient surtout si les nouveaux locaux doivent être aménagés et si le transfert de l'activité nécessite des aménagements spécifiques tels que monte charges, systèmes d'accroches sur ponts  roulants ou fixes au plafond, verrières avec stores occultants, climatisation … En outre afin d'offrir à la clientèle des locaux de qualité similaires à ceux dont elle est évincée le locataire peut être amené à effectuer des embellissements.

     

    Frais d'annonce et de mailing

     

    S'agissant d'informer la clientèle du changement d'adresse et non d'organiser une campagne de publicité pour l'entreprise, des devis doivent être présentés aux juges, ceux là accorderont une indemnité sur cette base (mailing, mise à jour du site internet, interventions sur réseaux sociaux, événement d'inauguration des nouveaux locaux …). 


    A Télécharger sur Uplex.fr : 


    Assignation en référé - Résiliation de bail commercial

    Modèle de Bail de Restauration rapide ou traditionnelle

    Modèle de Bail commercial

    Bail commercial dérogatoire

    Bail commercial dérogatoire - Restauration rapide ou traditionnelle


     

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