Bail commercial : comment est calculée l’indemnité d’éviction ? L'article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
La valeur locative d’un local commercial fait l’objet de nombreux contentieux. Concrètement, le preneur et le bailleur s’opposent sur le montant du loyer commercial lors du déplafonnement des loyers commerciaux (le bail commercial ayant passé le cap des douze ans). En cas de désaccord persistant, l’une des parties peut, par acte d'huissier, faire citer l’autre devant le Tribunal de grande instance en fixation de la valeur locative des locaux loués. Dans la majorité des cas, le juge désigne un expert en charge de proposer une valeur locative de référence.
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Pour fixer la valeur locative d‘un local commercial, l’expert tient compte de nombreux critères parmi lesquels :
- Le fait que les locaux donnent sur rue ou sur cour ;
- Les loyers pratiqués dans le voisinage (à surfaces comparables) ;
- La date de la construction ;
- La voie à sens unique ou double sens de circulation devant le local ;
- Les critères locaux de commercialité ;
- La présence de stations de métro ;
- La composition et l’éclairement naturel des lieux (exemple : un hall d'accueil avec ou sans éclairement, une salle d'exposition sans jour, un espace d'exposition, verrière zénithale, présence d’un bureau, débarras avec ou sans évier …) ;
- La surface réelle des locaux ;
- Chauffage collectif ;
- Présence de sanitaires ;
- Cour intérieur de stationnements de véhicules ;
- Emplacement de parking ;
- Etat des locaux ;
- Adéquation du commerce avec ceux du voisinage ;
- Visibilité du commerce depuis la rue ;
- Locaux issus d’une première location ou d’un renouvellement de bail ;
- Clause exorbitante du droit commun stipulée au bail commercial…
A Télécharger sur Uplex.fr :
Modèle de Bail de Restauration rapide ou traditionnelle
Bail commercial dérogatoire - Restauration rapide ou traditionnelle
Bail commercial précaire - Tous commerces
Congé avec offre de renouvellement - Bail commercial
Vente d’un fichier client : un fichier client structuré et contenant les données nominatives des clients doit impérativement être déclaré à la CNIL (déclaration simplifiée). En cas de vente d’un fichier client non déclaré à la CNIL, que la vente intervienne à titre indépendante ou avec le fonds de commerce, l’acheteur pourra obtenir la nullité de la vente. Ce principe vient d’être rappelé par la Cour de cassation.
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Si la loi n'a pas prévu que l'absence de déclaration CNIL soit sanctionnée par la nullité, le Code civil et en particulier l’article 1128 est pleinement applicable : il n'y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l'objet des conventions.
Tout fichier informatisé contenant des données à caractère personnel doit faire l'objet d'une déclaration auprès de la CNIL, la vente par une société d'un tel fichier qui, n'ayant pas été déclaré, n'est pas dans le commerce, a un objet illicite.
Dans l’affaire soumise, l'acte de vente du fichier client annulé par les juges portait sur un portefeuille de clientèle de vente de vins au particulier (une liste d'environ 6000 clients référencés dans un fichier complet, manuscrit et classé) pour un prix de cession fixé à 46 000 euros.
Aux termes de l'article 22 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978, tout fichier informatique contenant des données à caractère personnel doit faire l'objet d'une déclaration auprès de CNIL. Tout manquement à cette obligation constitue, aux termes de l'article 226-16 du Code pénal, une infraction pénale. Il s'ensuit qu'un tel fichier non déclaré constitue un objet illicite, hors commerce, insusceptible d'être vendu.
A Télécharger sur Uplex.fr : Evaluation d'un fonds de commerce | Mémoire en fixation du loyer - Commission de conciliation | Révision triennale du loyer - Bail commercial | Demande de déspécialisation d'un bail commercial | Demande de renouvellement - Bail commercial
