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Logement | Location - Page 2

  • Valeur locative du Local commercial

     

    Déplafonnement des loyers

     

    La valeur locative d’un local commercial fait l’objet de nombreux contentieux. Concrètement, le preneur et le bailleur s’opposent sur le montant du loyer commercial lors du déplafonnement des loyers commerciaux (le bail commercial ayant passé le cap des douze ans).  En cas de désaccord persistant,  l’une des parties peut, par acte d'huissier, faire citer l’autre devant le Tribunal de grande instance en fixation de la valeur locative des locaux loués. Dans la majorité des cas, le juge désigne un expert en charge de proposer une valeur locative de référence.

     

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    Critères de la valeur locative

     

    Pour fixer la valeur locative d‘un local commercial, l’expert tient compte de nombreux critères parmi lesquels :     

     

    -        Le fait que les locaux donnent sur rue ou sur cour ;

    -        Les loyers pratiqués dans le voisinage (à surfaces comparables) ;

    -        La date de la construction ;

    -        La voie à sens unique ou double sens de circulation devant le local ;

    -        Les critères locaux de commercialité ;

    -        La présence de stations de métro ;

    -        La composition et l’éclairement naturel des lieux (exemple : un hall d'accueil avec ou sans éclairement, une salle d'exposition sans jour, un espace d'exposition, verrière zénithale, présence d’un bureau, débarras avec ou sans évier    …) ;

    -        La surface réelle des locaux ;

    -        Chauffage collectif ;

    -        Présence de sanitaires ;

    -        Cour intérieur de stationnements de véhicules ;

    -        Emplacement de parking ;

    -        Etat des locaux ;

    -        Adéquation du commerce avec ceux du voisinage ;

    -        Visibilité du commerce depuis la rue ;

    -        Locaux issus d’une première location ou d’un renouvellement de bail ;

    -        Clause exorbitante du droit commun stipulée au bail commercial…  

     

     

    A Télécharger sur Uplex.fr :

     

    Modèle de Bail de Restauration rapide ou traditionnelle

    Modèle de Bail commercial

    Bail commercial dérogatoire

    Bail commercial dérogatoire - Restauration rapide ou traditionnelle

    Bail commercial précaire - Tous commerces

    Congé avec offre de renouvellement - Bail commercial

     

  • Sous location gratuite ou payante

    Occupation personnelle d’un logement

     

    Indépendamment de l’interdiction de sous louer un logement sans l’accord du propriétaire  (y compris les HLM), le locataire a l’obligation d’occuper personnellement les lieux. En cas de litige, le juge peut ordonner l’expulsion du locataire sur la base de plusieurs indices établissant que le locataire n’occupe plus personnellement le logement.     

    Faisceau d’indices

     

    Dans cette affaire, lors d’une première visite de l'huissier mandaté par le propriétaire pour établir la réalité de l'occupation d’un appartement, il lui a été déclaré par le gardien de l'immeuble que l'appartement n'était plus occupé par les époux locataires. L'huissier a également rencontré dans les lieux une personne qui lui a déclaré occuper l'appartement à la demande des locataires qui demeuraient en dehors de PARIS pour des raisons professionnelles et qu'ils ne voulaient pas que l'appartement soit vacant. Or, les constats de l'huissier quant aux effets personnels présents dans l'appartement démontraient l'absence de vêtement de rechange des époux locataires.

     

    L’huissier a aussi constaté que le nom de « l’occupant précaire » figurait sur la boîte à lettres, ce qui est incompatible avec une occupation passagère et encore moins avec une simple visite de quelques jours.

     

    Cas spécifique des logements sociaux – HLM

     

    La présence répétée d'autres occupants que les locataires en titre des HLM démontre que les locataires principaux ont effectivement quittés les lieux et ont fait bénéficier de manière illégale certains amis ou membres de leur famille qui ne remplissaient pas nécessairement les conditions d'attribution du HLM. En conséquence, la résiliation du bail peut être judiciairement prononcée.   

     

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    Statuts SARL de Dépôt Vente

    Statuts EURL de Consultant

    Statuts EURL de Home Staging

    Statuts EURL de Déménagement

    Statuts de SARL de Production cinématographique

    Statuts de SARL de Restauration rapide

    Statuts de SARL de Restauration traditionnelle

     

     

     

     

  • Contrat sous location de bureaux

    Téléchargez ce Modèle de Contrat de sous-location de Bureaux  

    Téléchargez ce Modèle de Contrat de sous-location de Logement  

    Autorisation obligatoire du Bailleur / Propriétaire  

    L’article L145-31 du Code de commerce, interdit, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

     

    Augmentation du loyer ?   

    Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée à dire d’expert. 

     

    Comment demander l’autorisation de sous louer un bureau ?

    Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.

     

    Droits du sous locataire de bureau   

    Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Là aussi, le bailleur est appelé à concourir à l'acte. A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.   

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