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Droit immobilier - Page 4

  • Contrat sous location de bureaux

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    Autorisation obligatoire du Bailleur / Propriétaire  

    L’article L145-31 du Code de commerce, interdit, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

     

    Augmentation du loyer ?   

    Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée à dire d’expert. 

     

    Comment demander l’autorisation de sous louer un bureau ?

    Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.

     

    Droits du sous locataire de bureau   

    Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Là aussi, le bailleur est appelé à concourir à l'acte. A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.   

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  • Modèle de statuts de SCI 2012

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    Statuts de société civile immobilière - SCI à capital fixe

    Statuts de société civile immobilière - SCI à capital libérable

     

    Statuts de SCI et Rémunération des comptes courants d’associés

     

    Les avances en compte courant sont les avances en numéraire faites par les associés à la SCI. Les associés sont en droit de percevoir des intérêts au titre de ces sommes.

     

    A savoir : les intérêts perçus par les associés doivent être déclarés dans la catégorie des revenus mobiliers.  Ils sont déductibles par la SCI sous conditions : avoir opté pour le prélèvement libératoire et compléter la déclaration 2561. 

     

    Pouvoirs du gérant et aménagement des Statuts de SCI

    Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.

    Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

    En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.

    A savoir : les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

    Responsabilité du gérant de SCI

    Chaque gérant de SCI est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage.

     

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  • Contrat d’Affichage publicitaire

     

    Clauses  abusives ?

     

    La commission des clauses abusives a eu l’opportunité d’adopter une recommandation (Recommandation n°80-01 ancienne mais toujours applicable) concernant certaines clauses à éviter dans les contrats de location d'emplacements destinés à l'affichage publicitaire  (clauses susceptibles d’être abusives si elles étaient soumises à un juge en cas de litige).  

     

    Choix du nouveau locataire

    Il résulte de cette recommandation que le propriétaire (Bailleur), après l'expiration du bail publicitaire, peut louer au locataire de son choix tout emplacement, y compris celui ayant fait l'objet du bail.

    Impact d’un règlement local de publicité

    Le preneur ne peut pas se réserver le droit de suspendre unilatéralement le contrat en cas de modification des réglementations administratives, des tracés des voies routières et de tout autre élément extérieur à la volonté des parties ayant un impact sur le dispositif publicitaire.

    Entretien  et visibilité du panneau   

    En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu (sauf clause contraire)  d'entretenir l'emplacement publicitaire en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, la charge qui en résulte doit être strictement limitée à la chose louée. L’'obligation de couper ou d'arracher la végétation masquant les panneaux publicitaires n'incombe donc pas systématiquement au bailleur.

    La garantie de visibilité des panneaux publicitaires normalement due par le bailleur à son locataire ne peut être exigée lorsque les obstacles qui la rendent difficile ou impossible ne sont pas de son fait ou sont nécessités par des besoins de réparations urgentes. Il en est ainsi, notamment, des travaux effectués sur la voie publique ou de la réfection d'un mur sur lequel reposent les panneaux. Dans ces  cas, le bailleur ne peut être obligé de mettre en place des solutions de remplacement, par exemple des panneaux rehaussés.

    Montant du loyer

    Le locataire ne peut être laissé seul juge de la diminution du loyer, de la suspension du bail ou de sa résiliation (il ne peut non plus apprécier unilatéralement une réduction de la valeur de l'emplacement publicitaire).

    Liste des clauses à éviter

    Sont ainsi à éviter (par sécurité), les clauses suivantes :

    1) Clause qui interdit au Bailleur de louer un emplacement voisin à un autre locataire;

    2) Clause qui interdit au propriétaire de relouer après l'expiration du contrat le même emplacement au locataire de son choix ;

    3) Clause qui permet au preneur de suspendre temporairement le contrat pour une raison qu'il apprécie unilatéralement;

    4) Clause qui impose au bailleur des charges qui ne soient pas directement liées à l'entretien de la chose louée;

    5) Clause qui oblige le bailleur à garantir en tout état de cause la visibilité des panneaux publicitaires, de mettre à sa charge des solutions de remplacement en cas d'empêchement indépendant de sa volonté ou d'autoriser unilatéralement le preneur à diminuer le prix, à suspendre ou à résilier le contrat;

    6) Clause qui supprime ou réduit le droit de recours du bailleur en cas de litige;

    7) Clause qui attribue la compétence aux seuls tribunaux du ressort dont dépend le siège social de la société locataire (le Code de l’environnement impose désormais une compétence exclusive du Tribunal d’instance ou de grande instance du lieu de situation du panneau publicitaire).  

     

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    Contrat de Designer  / Contrat d'affiliation publicitaire en ligne - Internet / Licence d'exploitation de produits dérivés / Licence d'exploitation de Photographies / Contrat de cobranding 

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