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Droit immobilier - Page 2

  • Installation d’une antenne parabolique

     

    Demande de démontage d’une antenne

     

    Le syndicat des copropriétaires d’un  immeuble a fait citer en justice des copropriétaires aux fins de voir constater qu'ils avaient procédé à l'installation d'une antenne parabolique individuelle sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et de les voir en conséquence condamner sous astreinte à procéder à son enlèvement.


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    Droit à l’antenne

     

    Selon l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966, le propriétaire ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s'opposer sans motif sérieux et légitime à l'installation d'une antenne extérieure réceptrice de radiodiffusion. Le décret d'application du 28 décembre 1967 prévoit en son article 1er qu'avant de procéder aux travaux d'installation, le locataire ou l'occupant de bonne foi doit en informer le propriétaire et joindre notamment à sa notification une description détaillée des travaux à entreprendre; que si l'immeuble est soumis au statut des immeubles en copropriété, la notification est faite au bailleur et au syndic.

     

     

    En l’espèce, il résultait du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2001 que les travaux de mise en place d'une antenne parabolique collective n'ont pas été acceptés mais qu'a en revanche été adopté le principe de l'installation d'antennes individuelles paraboliques sur la toiture-terrasse du bâtiment sous réserve des règles strictement précisées dans le compte-rendu de l'assemblée générale, et notamment la nécessité d'adresser au syndic, préalablement à toute installation, une demande écrite précisant le nom de l'entreprise intervenante ainsi que le devis. Il était précisé qu'aucune installation ne serait acceptée en cas de non-respect des règles arrêtées. Ainsi, contrairement à ce que soutenaient les copropriétaires, l'assemblée générale avait bien délibéré sur la question de l'installation d'antennes individuelles, elle n'y a pas émis d'opposition, se contentant de définir un ensemble de formalités préalables à ladite installation, lesquelles ont été acceptées à la majorité des voies des copropriétaires présents ou représentés et s'imposaient dès lors à la copropriété. La première de ces règles consistait, conformément au décret d’application, en une  obligation d'information du syndic. Les copropriétaires ayant procédé à l'installation d'une antenne sur leur balcon sans en aviser le syndic, ni solliciter la moindre autorisation, s'affranchissant délibérément des règles adoptées, ont été condamnés à procéder à l'enlèvement de l'installation litigieuse dans un délai de deux mois, sous astreinte ensuite de 30 euros par jour de retard. 


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    Convention de résidence artistique

    Contrat de commande d'une Oeuvre d'Art

    Contrat de promotion d'oeuvre d'art en ligne

    Modèle de CGV entre Professionnels - Vente de produits

     

  • Valeur locative du Local commercial

     

    Déplafonnement des loyers

     

    La valeur locative d’un local commercial fait l’objet de nombreux contentieux. Concrètement, le preneur et le bailleur s’opposent sur le montant du loyer commercial lors du déplafonnement des loyers commerciaux (le bail commercial ayant passé le cap des douze ans).  En cas de désaccord persistant,  l’une des parties peut, par acte d'huissier, faire citer l’autre devant le Tribunal de grande instance en fixation de la valeur locative des locaux loués. Dans la majorité des cas, le juge désigne un expert en charge de proposer une valeur locative de référence.

     

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    Critères de la valeur locative

     

    Pour fixer la valeur locative d‘un local commercial, l’expert tient compte de nombreux critères parmi lesquels :     

     

    -        Le fait que les locaux donnent sur rue ou sur cour ;

    -        Les loyers pratiqués dans le voisinage (à surfaces comparables) ;

    -        La date de la construction ;

    -        La voie à sens unique ou double sens de circulation devant le local ;

    -        Les critères locaux de commercialité ;

    -        La présence de stations de métro ;

    -        La composition et l’éclairement naturel des lieux (exemple : un hall d'accueil avec ou sans éclairement, une salle d'exposition sans jour, un espace d'exposition, verrière zénithale, présence d’un bureau, débarras avec ou sans évier    …) ;

    -        La surface réelle des locaux ;

    -        Chauffage collectif ;

    -        Présence de sanitaires ;

    -        Cour intérieur de stationnements de véhicules ;

    -        Emplacement de parking ;

    -        Etat des locaux ;

    -        Adéquation du commerce avec ceux du voisinage ;

    -        Visibilité du commerce depuis la rue ;

    -        Locaux issus d’une première location ou d’un renouvellement de bail ;

    -        Clause exorbitante du droit commun stipulée au bail commercial…  

     

     

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    Modèle de Bail de Restauration rapide ou traditionnelle

    Modèle de Bail commercial

    Bail commercial dérogatoire

    Bail commercial dérogatoire - Restauration rapide ou traditionnelle

    Bail commercial précaire - Tous commerces

    Congé avec offre de renouvellement - Bail commercial

     

  • LVMH contre Leclerc

    Recours contre un permis de construire 

     

    La SNC des Ateliers Louis Vuitton s’est opposé avec succès à l’implantation d’un centre commercial Leclerc à proximité de ses ateliers. 

     

    Les juges administratifs, saisis pour faire annuler le permis de construire délivré aux centres Leclerc, ont considéré que la nécessité d'un environnement rural n'est pas nécessaire au fonctionnement de des ateliers artisanaux de fabrication de la société Louis Vuitton. Le projet en litige n'était donc pas de nature à préjudicier à ses intérêts (la commune de Saint-Pourçain-sur-Sioule avait toujours entendu développer à l’endroit concerné une zone artisanale et industrielle). Toutefois, dans ce contentieux, la question du calcul de la surface de vente a été déterminante. 

     

    Calcul de la surface de vente

     

    Les dispositions de l'article L. 425-7 du code de l'urbanisme imposent de ne délivrer un permis de construire qu'après obtention de l'autorisation d'urbanisme commercial, pour les projets qui relèvent d'une telle autorisation. Selon la circulaire du 16 janvier 1997, la surface de vente d'un magasin de commerce de détail couvre la superficie des espaces, couverts ou non, auxquels la clientèle a effectivement accès pour effectuer ses achats, quelle que soit la dénomination de ces espaces. Si la doctrine administrative exclut habituellement de la surface de vente la superficie occupée par un " drive " lorsque l'acte d'achat a antérieurement été effectué par Internet, elle l'inclut dans la surface de vente dans les magasins où les commandes sont effectuées à partir de bornes installées à cet effet, préalablement au retrait de la marchandise qui est payée sur place aux abords de l'entrepôt.

     

    Dans les centres commerciaux fonctionnant sous l’enseigne Leclerc, la clientèle a la possibilité de retirer ses achats en ligne, mais peut également passer commande sur les bornes mises à sa disposition sur les pistes du " drive ", qui doivent donc être regardées comme entrant dans le calcul de la surface de vente. Si le projet en litige, présenté par le pétitionnaire indiquait une surface de vente de 940 m², celle-ci exclut les lieux où sont implantées les bornes de commande et les surfaces affectées au retrait des marchandises.  Or, la surface de vente ainsi recalculée dépasse le seuil des 1 000 m², au-delà duquel une telle autorisation est nécessaire. Le maire ne s'étant pas assuré que l'autorisation d'exploiter était exigible, il avait donc délivré le permis de construire en méconnaissance de l'article L. 425-7 du code de commerce.

     

    En application de l'article R. 431-27 du code de l'urbanisme, le permis de construire aurait également dû contenir la copie de la lettre du préfet, accusant réception d'une demande d'autorisation d'exploitation commerciale et du dossier complet qui l'accompagne. En l'absence de cette pièce, le maire a délivré l'autorisation au vu d'un dossier incomplet.

     

    Source : Actoba.com : Actualités juridiques, Revue bimensuelle (pdf), + 7000 décisions en téléchargement pdf, une + 900 fiches pratiques, les textes officiels …   

     

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