Selon l’article L145-5 du Code de commerce, le bailleur et le preneur peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions de droit commun du bail commercial, à la seule condition que la durée totale du bail dérogatoire ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de droit commun des baux commerciaux.  Il en est de même cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les parties, d'un nouveau bail pour le même local.

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Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (article L145-47 du Code de commerce). A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

Lors de la première révision triennale suivant la notification donnée, il peut être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

Le locataire peut aussi, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. 

La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande.

Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.  Le tribunal de grande instance peut toujours autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est pas justifié par un motif grave et légitime. Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Dans les autres cas, l'affaire est portée devant le tribunal.

Le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu'il entend reprendre les lieux à l'expiration de la période triennale en cours, soit en vue d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière.

Contrats Types avec Uplex.fr :   

Assignation en fixation du loyer commercial

Assignation en référé - Résiliation de bail commercial

Bail commercial - Restauration rapide ou traditionnelle

Bail commercial - Tous commerces

Bail commercial dérogatoire

Bail commercial dérogatoire - Restauration rapide ou traditionnelle

Bail commercial précaire - Tous commerces

Congé avec offre de renouvellement - Bail commercial

Contrat de sous-location de Bureaux

Contrat de sous-location de Local commercial

Convention d'occupation précaire - Tous commerces

Demande de déspécialisation d'un bail commercial

Demande de renouvellement - Bail commercial

Evaluation d'un fonds de commerce - Rapport d’expertise

Lettre de congé avec indemnité d'éviction

Mémoire en fixation du loyer - Commission de conciliation

Révision triennale du loyer - Bail commercial

Contrat de coproduction de Disque

Contrat de coproduction de DVD musical

Contrat de coproduction Franco-étrangère

Contrat de coproduction audiovisuelle

Contrat de coproduction de Jeu vidéo

Modèle de Contrat de Gardiennage-Sécurité

Modèle de Contrat de Télésurveillance 

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux est chargée de statuer sur les litiges relatifs au montant du loyer commercial en cas de désaccord entre le locataire et le bailleur. Elle est composée de bailleurs et de locataires, d'une part, et de personnes qualifiées, d'autre part. Elle comporte une ou plusieurs sections composées chacune de deux bailleurs, deux locataires et une personne qualifiée.

Les membres de la commission nommés au titre des personnes qualifiées ne peuvent être ni bailleurs ni locataires d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Le doyen d'âge des présidents de section assure en outre les fonctions de président de la commission départementale. La commission établit son propre règlement intérieur qui fixe notamment les conditions d'instruction et d'examen des affaires. Chaque section se réunit à l'initiative de son président et, le cas échéant, sur convocation du préfet.

Conformément à l’article D145-17 du Code de commerce, la commission est saisie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à son secrétariat, qui convoque les parties à la séance au cours de laquelle l'affaire est examinée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au minimum quinze jours avant la date retenue. La commission émet son avis même si les parties, dûment convoquées, ne sont ni présentes ni représentées.

En cas de conciliation, il est dressé un acte signé des parties. A défaut de conciliation, la commission émet un avis faisant apparaître les points essentiels du désaccord des parties et la proposition motivée de la commission concernant la variation du loyer. Cet avis est signé par le président et le secrétaire. Il est aussitôt notifié à chacune des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Les membres de la commission sont rémunérés sous forme de vacations (les indemnités de déplacement des membres de la commission sont aussi prises en charge).

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Lettre de congé avec indemnité d'éviction

Mémoire en fixation du loyer - Commission de conciliation

Révision triennale du loyer - Bail commercial

Modèle de Contrat de Télésurveillance 

Modèle de Contrat de gardien d'immeuble - CDD 

Modèle de Contrat de gardien d'immeuble - CDI

Modèle de Contrat de commande de reportage photographique

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Assignation en Contrefaçon de Marque 

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Contrat de distribution commerciale agréée  

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