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Baux commerciaux - Page 2

  • Contrat de gérance salariée

    La gérance des sociétés à responsabilité limitée (SARL, EURL) peut être confiée à une personne morale ou à une personne physique. Dans le cas de la désignation d’une personne physique, plusieurs cas de figures peuvent se présenter.

    Statut du gérant

     

    Nota : pour calculer le nombre de parts sociales du gérant, il convient d’intégrer non seulement ses parts sociales en propre mais aussi celles (éventuellement) détenues par son conjoint, son partenaire de PACS et ses enfants mineurs non émancipés.

    1ère hypothèse : le Gérant est associé de la société

     

    1er cas : le gérant est associé minoritaire. Le gérant peut bénéficier des allocations Pôle emploi en cas de chômage mais uniquement s’il dispose en plus de son mandat social de gérant, d’un contrat de travail avec la société. A cette fin, le contrat de travail doit porter sur des missions distinctes de celles de son mandat social. Le contrat de travail doit stipuler des tâches précises (techniques par exemple) en sus de la simple représentation de la société.  Exemples : contrat de travail de commercial, technicien, webmaster …    

    2ème cas : le gérant est associé majoritaire ou égalitaire : Le gérant ne peut pas bénéficier des allocations pôle emploi en cas de chômage.

    2ème hypothèse : le Gérant n’est pas associé de la société 

    Aucune difficulté particulière ne se pose. La société peut conclure avec le gérant un contrat de travail de droit commun.  

    Quid des associés ?  

     

    Qu’ils soient minoritaires, égalitaires ou majoritaires, les associés, dès lors qu’ils ne sont pas gérants, peuvent bénéficier des allocations Pôle emploi en cas de chômage, s’ils ont conclu avec la société, un contrat de travail.  Le contrat de travail doit stipuler des tâches précises.   

    Rappel sur le contrat de travail  

     

    Un contrat de travail peut être verbal mais pour des questions de preuve, un contrat écrit doit être établi. Conformément à la jurisprudence, une relation de travail se caractérise par trois éléments : i) l’existence d’un lien de subordination (pouvoir de contrôle et de direction), ii) l’existence d’une forme de rémunération, iii) l’exécution de tâches précises. 

     

    Que retenir sur le contrat de travail ?

     

    Le fait pour le gérant, d’être salarié avant son mandat social, lui garanti de bénéficier de l’indemnisation chômage. A défaut, le gérant peut cotiser à une assurance chômage indépendante.

     

    La date du contrat de travail est essentielle : les services de Pôle emploi sont réticents à faire bénéficier de l’assurance chômage, les Gérants cumulant le statut de salarié et d’associé minoritaire. Une attention particulière doit être portée à la cohérence entre la date de l’achat des parts et la conclusion du contrat de travail.  Si le contrat de travail est postérieur à la participation au capital de la société, la procédure spéciale d’approbation du contrat prévue à l’article L.223-19 du code du commerce doit être respectée.

     

    Des fonctions techniques précises et distinctes du mandat social doivent être occupées par l’associé ou le gérant salarié. Ces missions doivent être précisées au contrat de travail.  

     

    Le Gérant salarié doit recevoir des instructions dans le cadre de l’exercice de ses fonctions « techniques » (il s'agit de prouver le lien de subordination).

     

    Le contrat de travail doit prévoir des modalités de contrôle des fonctions techniques (rédaction de rapports mensuels...) ; Le contrat de travail doit prévoir une affiliation au régime général de la Sécurité sociale ; L'activité de la société doit être en cohérence avec les fonctions techniques du salarié ; La prudence est de mise lorsque la société a un caractère familial.

     

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    CGV de Site internet

    CGV de Site de vente en ligne

    CGU de Blog

    Licence de marque

    Contrat de conseil en communication

     

     

     

     

     

     

     

     

  • Commission des baux commerciaux

     

    Missions de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux

     

    La commission départementale de conciliation des baux commerciaux est chargée de statuer sur les litiges relatifs au montant du loyer commercial en cas de désaccord entre le locataire et le bailleur. Elle est composée de bailleurs et de locataires, d'une part, et de personnes qualifiées, d'autre part. Elle comporte une ou plusieurs sections composées chacune de deux bailleurs, deux locataires et une personne qualifiée.

     

    Composition et fonctionnement de la Commission des baux commerciaux  

     

    Les membres de la commission nommés au titre des personnes qualifiées ne peuvent être ni bailleurs ni locataires d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Les membres de la commission sont rémunérés sous forme de vacations (les indemnités de déplacement des membres de la commission sont aussi prises en charge).

     

    Le doyen d'âge des présidents de section assure en outre les fonctions de président de la commission départementale. La commission établit son propre règlement intérieur qui fixe notamment les conditions d'instruction et d'examen des affaires. Chaque section se réunit à l'initiative de son président et, le cas échéant, sur convocation du préfet.

     

    Saisir la Commission des baux commerciaux

     

    Conformément à l’article D145-17 du Code de commerce, la commission est saisie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à son secrétariat, qui convoque les parties à la séance au cours de laquelle l'affaire est examinée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au minimum quinze jours avant la date retenue. La commission émet son avis même si les parties, dûment convoquées, ne sont ni présentes ni représentées.

     

    La conciliation devant la Commission des baux commerciaux

     

    En cas de conciliation, il est dressé un acte signé des parties. A défaut de conciliation, la commission émet un avis faisant apparaître les points essentiels du désaccord des parties et la proposition motivée de la commission concernant la variation du loyer. Cet avis est signé par le président et le secrétaire. Il est aussitôt notifié à chacune des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

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    Bail commercial - Restauration rapide ou traditionnelle

    Bail commercial - Tous commerces

    Bail commercial dérogatoire

    Bail commercial précaire  

     

  • Contrat sous location de bureaux

    Téléchargez ce Modèle de Contrat de sous-location de Bureaux  

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    Autorisation obligatoire du Bailleur / Propriétaire  

    L’article L145-31 du Code de commerce, interdit, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

     

    Augmentation du loyer ?   

    Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée à dire d’expert. 

     

    Comment demander l’autorisation de sous louer un bureau ?

    Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.

     

    Droits du sous locataire de bureau   

    Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Là aussi, le bailleur est appelé à concourir à l'acte. A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.   

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